Hlavne mladí ľudia, ktorí chcú riešiť svoje prvé bývanie sa často zamýšľajú nad otázkou, či ísť do nájmu (a platiť niekomu cudziemu) alebo si zobrať hypotéku (a splácať svoje vlastné).
Väčšina si ihneď odpovie, že sa viac oplatí kúpiť vlastnú nehnuteľnosť a pomaly splácať hypotekárny úver. Netvrdím, že to musí byť inak, len si myslím, že to minimálne stojí za zváženie. Prečo?
Pretože sme pri rozhodovaní do značnej miery ovplyvnení našimi rodičmi či starými rodičmi.
Tí mali to šťastie, že štátne byty si mohli odkúpiť za niekoľko tisíc (desaťtisíc) korún do vlastníctva. To je to, čo poznajú a preto k tomu viedli aj svoje deti. No za tie roky ceny bytov narástli do často ,,závratných“ výšok a kúpiť si byt bez hypotéky je pre väčšinu mladých Slovákov nezrealizovateľné.
V západnej Európe nie je vlastníctvo nehnuteľnosti, v ktorej ľudia bývajú také samozrejmé a v oveľa väčšej miere sú využívané nájomné byty. Nájomné byty však u nás prakticky neexistujú. Súčasná vláda síce pred voľbami sľubovala výstavbu nájomných bytov vo veľkom, len veľmi ťažko sa však dá očakávať, že tieto veľkolepé sľuby niekedy naplní.
A preto aj naďalej pre väčšinu platí, že jediné alternatívy pri hľadaní bývania sú podnájom resp. vlastné bývanie na hypotéku.
Pozrime sa detailnejšie na náklady, ktoré s tým súvisia.
1. možnosť – kúpa 2 izbového bytu na hypotéku.
Nehnuteľnosť – 2 izbový byt, v krajskom meste, cena cca 120 000 eur, hypotekárny úver vo výške 100 000 eur (pri úrokovej sadzbe 0,55 % p.a. na 30 rokov bude splátka 301 eur), zvyšných 20 000 eur potrebujem financovať iným spôsobom. V prípade, že by som musel využiť spotrebný úver – pri 7% úroku na dobu 8 rokov (maximálna možná doba) bude splátka 272,7 eur.
Splátka hypotéky 301 eur/mesačne
Splátka spotrebného úveru 272,7 eur/mesačne
Nájomné a inkaso za energie cca 140 eur/mesačne
Internet a TV cca 25 eur/mesačne
Poistenie bytu cca 10 eur/mesačne (120 eur ročne)
Daň z nehnuteľnosti cca 30 eur/ročne
komunálny odpad cca 30 eur/ročne (2 osoby 60 eur/ročne)
Parkovacie miesto cca 35 eur/ročne
Spolu mesačne – 759,2 eur/mesačne
Spolu za 30 rokov (za predpokladu, že sa nič nezmení) = 273 312 eur (plus zariadenie)
Nevýhody vlastného bývania
– potreba dofinancovať 20% z kúpnej ceny inak ako hypotekárnym úverom (zväčša relatívne drahým spotrebným úverom)
– riziko navýšenia úrokovej sadzby a tým aj výšky mesačnej splátky
– v prípade predaja nehnuteľnosti do 5 rokov od nadobudnutia je potrebné rozdiel medzi predajnou a nákupnou cenou zdaniť
– potreba investovať veľký obnos do zariadenia (práčka, TV, chladnička, nábytok)
Výhody vlastného bývania
– v mesačných nákladoch je aj splátka hypotéky
– po splatení úveru je nehnuteľnosť moja
– v prípade rastu ceny nehnuteľnosti pri jej predaji zinkasujem dodatočný zisk
2. možnosť – podnájom v krajskom meste za 2 izbový byt je na úrovni cca 550 eur/mesačne.
Uvedená cena už zväčša obsahuje komplet všetky položky (od energií, internetu, TV….)
Náklad spolu 550 eur/mesačne
Spolu za 30 rokov (za predpokladu, že sa nič nezmení) = 198 000 eur
Nevýhody podnájmu
– platím niekomu cudziemu, komu možno splácam jeho hypo úver
– nemožnosť úpravy bytu podľa svojich predstáv
– pokiaľ sa nájomca rozhodne nepredĺžiť nájomnú zmluvu, musím si hľadať novú nehnuteľnosť
Výhody podnájmu
– nemám žiaden dlhodobý záväzok
– ideálna voľba pre tých, ktorých práca vyžaduje časté zmeny miesta
– možnosť bývať aj v takej lokalite, v ktorej by ste si nemohli dovoliť kúpiť nehnuteľnosť.
– zodpovednosť len za veci, ktoré sa nachádzajú len v byte
Upozorniť chcem na výšku splátky úverov. Dnes sú úrokové sadzby úverov na minimách a v najbližších rokoch sa neočakáva ich dramatický rast. No raz k tomu dôjde. V prípade, že by sa úrokové sadzby zvýšili o 3% (hypotéka za 3,55 % a spotrebný úver za 10%, splátka úverov sa zvýši z dnešných 573,7 eur/mesačne (301 + 272,7) na 755,3 eur/mesačne (451,8 + 303,5) a to už môže byť problém splácať.
Netvrdím, že jedna alebo druhá možnosť je správna pre každého. Každý sa musíme rozhodnúť na základe svojich očakávaní, možností a potrieb. To čo však odporúčam, je plánovať aj otázku bývania niekoľko rokov dopredu.